Dépôt de garantie : dans quels cas mon propriétaire peut-il garder ma caution ?

Avant de prendre vos appartements dans un nouvel endroit, vous devez déposer une garantie qui sert d’assurance à votre propriétaire. Comme pour tout dépôt de caution sur une location, si aucune dégradation n’est constatée à la fin de votre bail, votre propriétaire vous rendra votre dépôt de garantie. Toutefois tout n’est pas si simple et au moment de vous rendre la caution, votre propriétaire pourra estimer qu’il est en droit de la garder pour telle ou telle raison. Voici les cas où votre propriétaire est en droit de garder votre garantie et ceux où vous pouvez contester sa décision.


La caution : ce qu’il faut savoir

En général la somme en question correspond à un mois de loyer sans charge (loi du 6 juillet 1989), assez pour combler de petites dégradations mais trop peu pour réparer de gros dégâts. Sachez toutefois que dans le cadre d’un logement meublé, votre propriétaire pourra vous demander l’équivalent de deux mois de loyer pour caution (loi du 8 février 2008). Pour mettre le plus de chances de votre côté, soignez votre état des lieux, aussi bien à la sortie qu’à l’arrivée dans votre logement. Plus votre état des lieux aura été précis moins votre propriétaire ne trouvera de raison de garder votre dépôt de garantie. Il disposera de deux mois après votre sortie pour vous rendre votre caution. Mettez donc toutes les chances de votre côté pour éviter que votre propriétaire ne vous rende pas la caution.


Les cas de caution non restituée

Un propriétaire ne gardera pas votre caution uniquement pour assurer quelques travaux ou quelques réparations pour remettre en état votre logement. Il peut également décider de la garder pour completer des arriérés de loyers, des impayés ou même des impôts ou des taxes comme la taxe d’habitation qui auraient dû revenir à la charge des locataires. Vous pouvez contester la non restitution de votre dépôt de garantie si votre propriétaire choisit de la conserver pour remettre en état des parties de votre logement qui auraient été soumises à de l’usure naturelle. Cela peut aller de la peinture ternie à de l’humidité marquée sur les murs jusqu’à des traces laissées par des cadres restés accrochés trop longtemps. Tout ce qui se rapporte à de la malfaçon ou des défauts de construction ne saurait être imputé au locataire.


Le droit de regard du locataire

Vous avez le droit d’exiger un décompte des charges justifiant la non restitution de votre caution, ce qui vous permettra d’estimer ce que vous êtes en droit de contester ou non. Vous pouvez même aller plus loin en demandant des preuves des travaux effectués pour être sûrs que les sommes les sommes retenues sur votre caution sont bien justifiées. Sachez qu’une caution ne pourra vous être retenue sans pièces justificatives, à savoir : les états des lieux (entrée et sortie), des photos attestant des dégradations potentielles, les devis des réparations, un constat d’huissier ou des lettres de réclamation de loyers impayés.


Les litiges possibles et les recours légaux

Un des litiges les plus courants concernent les délais de restitution de votre dépôt de garantie. Une fois le temps réglementaire dépassé, c’est-à-dire un mois ou deux mois, chaque mois de retard entamé viendra majorer de 10% le montant de la caution selon la loi Alur. Lorsque le désaccord ne parvient pas à se régler entre son locataire et son bailleur, le recours à un juge est alors nécessaire. Pour une caution inférieure à 4 000€ le juge de proximité fera l’affaire, pour une somme plus élevée, c’est le tribunal d’instance qu’il faudra saisir.


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