Faut-il opter pour la caution ou la garantie du loyer impayé ?

Pour un bailleur, il est indispensable de se protéger contre les éventuels impayés. Pour ce faire, le bailleur dispose de deux solutions, opter pour une caution ou pour une assurance de loyer impayé. Présentations des avantages et des inconvénients de ces deux garanties.

La caution de loyer

La caution est un acte qui protège le bailleur contre une défaillance de paiement du locataire concernant le loyer, les charges ou les dégradations locatives.

Cet acte de caution est signé et engage le ou les garants. Si le locataire ne paie plus, le bailleur peut alors solliciter son ou ses garants. Il faut distinguer la caution simple, qui n’est engagée par le bailleur qu’une fois que celui-ci a vainement tenté de récupérer les sommes dues et la caution solidaire, qui est un engagement plus lourd pour le garant.

L’avantage de la caution est donc la simplicité de la procédure : le document signé par les deux parties est la preuve de l’engagement du garant. Vous n’aurez donc dans ce cas aucun dossier à réaliser. Elle est également gratuite et des modèles peuvent même être téléchargés sur internet. En revanche, les inconvénients de la caution peuvent être une insolvabilité du garant entre la signature de l’acte et la mise en œuvre ou la mauvaise foi du garant, qui refuse de payer malgré le fait qu’il en ait les moyens. Dans tous les cas, le bailleur est obligé de passer par une procédure judiciaire longue pour le recouvrement, ou de passer par une société spécialisée. Ce problème peut en partie être réglé par une caution solidaire.

L’assurance de loyer impayé

Il s’agit d’un contrat d’assurance qui prend en charge les impayés du locataire, dans leur intégralité. Il faut dans ce cas constituer un dossier, une procédure qui nécessite plus de temps et de papier que l’acte de caution. Le dossier comporte les documents attestant des revenus du locataire, que l’assurance validera si ces derniers sont suffisants au vu de la situation du logement.

La procédure est donc plus complexe que la caution, car le bailleur doit répondre à quelques obligations pour se faire rembourser. En tant que bailleur, vous devez en effet, en cas d’impayés, envoyer un courrier de relance au locataire dans les délais prévus par le contrat puis ensuite une mise en demeure respectant également les délais du contrat. Si l’impayé n’est ensuite toujours pas remboursé, vous devrez adresser à l’assureur une déclaration de sinistre avec pièces justificatives. Ce type de contrat est donc plus fastidieux, mais vous garantit la sérénité au quotidien en couvrant à 100% vos pertes en tant que bailleur.