Ai-je le droit de garder la caution de mon locataire pour loyer impayé ?

La caution est la garantie qui vous permet, en tant que propriétaire, de couvrir plusieurs désagréments causés par votre locataire, à commencer par des loyers impayés. Autrement appelé dépôt de garantie, la caution est versée par le locataire au moment de la signature du bail. Elle ne peut pas représenter plus d’un mois de loyer hors charges quand le logement est loué vide et deux mois de loyer hors charge s’il s’agit d’une location meublée. Ce dépôt de garantie sert d’assurance au propriétaire et ne peut pas être réévalué au cours du contrat de location.

Le cas du loyer impayé

La première crainte en tant que propriétaire est bien celle d’impayés puisqu’il s’agit de la première chose attendue de la part de votre locataire. Si cette situation inconfortable vous arrive, sachez que vous pouvez faire intervenir la caution déposée par votre locataire à son arrivée. Toutefois, la caution ne doit être utilisée qu’en cas de dernier recours. En effet, avant de garder le dépôt de garantie de votre locataire, vous devez commencer par lui demander de payer son loyer ou ses charges par lettre recommandée ou par le biais d’une mise en demeure. Par la suite, si la caution suffit à couvrir les impayés de votre locataire, les démarchent peuvent s’arrêter là. En revanche, si cette caution ne couvre pas les loyers de retard dus par votre locataire, vous devrez engager des démarches auprès du tribunal d’instance dont dépend votre logement.

Les autres motifs recevables

Les impayés de loyer sont certes la première raison de non restitution de la caution mais il existe d’autres motifs qui pourraient pousser un locataire à conserver ce dépôt de garantie. Un propriétaire est en droit de garder la caution de son locataire s’il constate des dégâts au sein du logement qui ne sont pas des dégradation d’usure mais bien du fait du locataire. Pour légitimer cette non restitution, vous devrez justifier votre décision avec des photos à l’appui, un constat d’huissier et des factures attestant des travaux effectués pour remettre en état le logement concerné. Enfin, un propriétaire peut conserver la caution de son locataire en cas de taxes non payées qui auraient dues revenir à sa charge comme la taxe d’habitation ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le droit de contestation du locataire

Le propriétaire qui décide de garder la caution de son locataire doit justifier sa décision. En retour, le locataire dispose d’un droit de réponse et peut contester la décision prise. Si par exemple, le propriétaire garde la caution pour dégradations, le locataire peut faire valoir la vétusté du logement, prouvant ainsi qu’il n’est pas responsable des dégâts constatés. Le locataire est en droit d’exiger des pièces justificatives de la part de son propriétaire pour estimer ce qu’il est en droit de contester. Par la suite, il pourra envoyer une lettre de mise en cause à son propriétaire pour demander la restitution de sa caution. Enfin, pour éviter de se voir retirer sa caution, il peut décider de prendre à sa charge les menus travaux de son logement avant de le rendre.

La garantie contre les loyers impayés

Afin de se prémunir des impayés, un propriétaire peut souscrire une assurance. Il s’agit de la garantie contre les loyers impayés. Plus contraignante à mettre en place qu’une caution, cette assurance couvre pourtant l’intégralité des impayés de loyer. En tant que bailleur, cette solution est plus sécurisante. Elle vous oblige toutefois à respecter les délais de rappel et de mise en demeure auprès de votre locataire afin de pouvoir fournir toutes les pièces justificatives à votre assurance. Si vous hésitez entre la caution ou la garantie contre les loyers impayés, consultez notre article sur le sujet.