Comment calculer une surface habitable (loi Boutin) ?

La surface habitable correspond à la surface au sol après déduction des murs et des cloisons notamment. Il existe toutefois des façons de calculer la surface habitable d’un logement, à ne pas confondre avec la surface privative.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

Toute la surface au sol d’un logement n’entre pas nécessairement en compte dans le calcul de la surface habitable. Par définition, la surface habitable correspond à la surface de plancher construite après déduction de toutes les surfaces occupées, non pas par des meubles mais par les éléments de construction de votre logement. Il s’agit donc de la surface en mètres carrés réellement habitable ou occupable d’un logement. C’est pourquoi, les caves, garages, combles, terrasses et balcon, remises ou vérandas n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable en mètres carrés. Toutes les espaces sous plafond inférieurs à 1m80 n’entrent pas non plus dans ce calcul. Toutes les pièces à l’intérieur du logement font évidemment partie de la surface habitable.

Selon la loi Boutin

La surface habitable correspond à une définition légale arrêtée par la loi Boutin. Cette loi rend la mention de la surface habitable obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne que les résidences principales et n’est pas imposée aux résidences temporaires ou saisonnières. Pour effectuer le calcul de la surface habitable, toutes les pièces extérieures n’entrent pas en compte. Par exemple, si vous devez sortir de votre logement pour accéder à votre buanderie, elle ne fera pas partie de votre surface habitable. Au contraire, si elle fait partie de votre intérieur, elle sera considérée au même titre que vos pièces à vivre. La loi Boutin n’impose pas l’intervention d’un expert pour effectuer le calcul de la surface habitable, mais il est fortement conseillé de le faire. Ainsi vous serez sûrs que tous les paramètres précédemment énoncés auront été correctement pris en compte. Pour obtenir la surface habitable, le calcul est simple. Il suffit de multiplier la largeur et la longueur de chaque pièce et d’additionner le total. Ainsi, vous obtiendrez votre surface habitable en mètre carrés.

La différence avec la loi Carrez

La loi Carrez, antérieure à la loi Boutin, concerne les propriétaires de logements au sein d’une copropriété. Elle est mentionnée dans l’acte de vente et ne s’applique pas aux acquisitions sur plan ou aux maisons individuelles. Entrée en vigueur en 1997 et promulguée un an avant, cette loi impose la mention de la surface privative en mètres carrés dans tous les documents relatifs au logement concerné. A la première lecture, la loi Carrez paraît en tous points similaire à la loi Boutin. En effet, le calcul de la surface privative repose sur la surface de plancher à laquelle auront été déduits tous les espaces occupés par des cloisons, des murs ou encore une cage d’escalier et des marches. La taille minimum est également d’1m80. En revanche, la différence avec la loi Boutin de calcul de la surface habitable tient à à la prise en compte de certain espaces. Comme pour la loi Boutin, la loi Carrez ne prend pas en compte les terrases, balcons, caves, parking et garage mais calcule tous les autres sous-sol (hors caves). La loi Carrez va donc prendre en compte les mètres carrés d’une véranda si celle-ci est d’une hauteur supérieure à 1m80 tandis que la loi Boutin ne les prendra pas en compte.