Location meublée ou location non-meublée : quelle fiscalité ?
En tant que propriétaire, louer votre bien est synonyme de revenus supplémentaires et donc de revenus à déclarer. A chaque type de location correspond une fiscalité ou un régime d’imposition différents. Voici à quoi vous devez vous attendre si vous louer une location meublée ou une location non-meublée et quel sera l’impact sur vos impôts.
Topo sur la fiscalité pour une location meublée
Les locations meublées font partie des Bénéfices industriels et commerciaux autrement dits BIC et ne sont donc pas comprises dans les revenus fonciers. Cela signifie qu’un propriétaire qui met en location un logement meublé est considéré comme une entreprise et doit donc déclarer ses recettes locatives comme telles. Les règles d’impositions changent en fonction du loyer pratiqué et des recette d’imposition qui en découlent. Dans certains cas, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement d’impôts sur ces revenus locatifs voire d’une exonération. Un louant une ou plusieurs pièces de votre propre logement vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle ou totale à condition que votre locataire en fasse sa résidence principale. Il est plus facile de louer une seule pièce chez soi et de bénéficier de cette abaissement fiscal puisque la location d’un logement meublé entier implique d’effectuer un suivi comptable et d’établir un plan d’amortissement. En effet, vous allez devoir déduire de nombreuses charges des loyers perçus comme les impôts locaux, les frais d’entretien, les frais d’établissement (comme les frais de notaire), les frais de gestion et d’assurance. Vous pouvez également déduire un certain pourcentage du prix d’achat de votre logement sur les loyers perçus, il s’agit de l’amortissement des locaux. Pour être plus précis, le prix d’achat de votre logement peut être amorti en fonction de sa durée de vie. Pour un logement estimé à 50 ans et acheté 100 000€, 2% du prix du bien peuvent être déduits chaque année. Par conséquent, 2 000€ peuvent être déduits des loyers chaque année. L’amortissement vient diminuer le résultat imposable du propriétaire à la fin de l’année mais ne se récupère pas en argent encaissé.
Topo sur la fiscalité pour une location non-meublée
Les revenus issus des locations non-meublées sont considérés comme des revenus fonciers contrairement aux revenus de la location meublée et ce indépendamment du fait que le locataire y loge de façon permanente ou temporaire. Si vos loyer ne dépassent pas 15 000€ par an, vous dépendez du régime micro-foncier qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus locatifs imposables. En d’autres termes, vous ne serez imposé que sur 70€ pour un loyer de 100€. Si vous choisissez le régime réel ou que vous dépassez les 15 000€ de loyer tout juste évoqués, vous ne bénéficierez pas de cet abattement mais vous pourrez déduire de nombreuses charges comme celles liés à des réparation, des travaux, des frais de gestion, etc.
Que choisir ?
La fiscalité BIC des logements meublées est plus simple que la fiscalité foncière des logements non meublés et les revenus souvent plus avantageux pour le propriétaire. De plus, l'abattement sur les revenus locatifs est plus rentable. Toutefois, louer en meublé suppose des changements de locataires plus fréquent et de l’entretien plus important. En tant que propriétaire vous prenez le risque d’une vacance locative plus récurrente qu’en location à nu. Il vous revient donc de choisir où vous préférez porter vos efforts, sur l’entretien d’une location meublée ou sur la gestion administrative et comptable plus complexe de la location non-meublée.
