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Bail d'habitation meublé
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Le bail de location meublé : mode d'emploi

Vous souhaitez louer un meublé mais vous ne savez pas quel type de bail utiliser ? Nous détaillons ici les spécificités du bail d'habitation meublé classique. Il est dédié aux locations d'un an minimum (9 mois si le locataire est étudiant).

Si vous voulez louer votre meublé pour une durée plus courte, consultez notre article sur les types de locations de meublé possibles.

Vous trouvez ici un modèle de contrat gratuit de location meublée. Vous pouvez le télécharger sous format word ou open document afin de le modifier.

Quel type de location pour le bail d'habitation meublé

Pour pouvoir faire un bail d'habitation meublé, l'hébergement doit constituer la résidence principale du locataire. La notion de résidence principale est défini par la loi ALUR : le logement doit être occupé par le locataire au moins 8 mois dans l'année

Le locataire n'a pas de statut à respecter. N'importe quelle personne peut louer un meublé. Si c'est un étudiant, la durée minimale de la location peut être réduite à 9 mois.

Les spécificités du bail de meublé

Durée du bail

La durée minimum est d'un an, avec recondution tacite. Si le locataire est étudiant, cette durée peut être réduite à 9 mois. Dans ce cas, il n'y a pas de reconduction tacite. L'absence de reconduction tacite pour les étudiants implique qu'au bout des neuf mois, le bail est automatiquement résilié.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est de 2 mois maximum.

Ameublement

Certains meubles sont obligatoires :

  • une literie avec couette ou couverture
  • un dispositif d’occultation des fenêtres pour la chambre à coucher
  • des plaques de cuisson
  • un four ou un four à micro-ondes
  • une table et des chaises
  • des étagères de rangement
  • des luminaires
  • un réfrigérateur avec compartiment congélateur ou disposant d’une température inférieure à -6 degrés de la vaisselle
  • du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Contenu du bail

Forme du bail

Le bail doit être rédigé par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire et locataire). Il peut s'agir soit d'un acte sous signature privée, c'est-à-dire rédigé et signé par les parties sans intervention d'un notaire (comme un contrat classique), soit d'un acte authentique, établi par un officier public habilité, tel qu’un notaire, un commissaire de justice ou un officier d’état civil, selon les formalités légales en vigueur. Dans tous les cas, il doit respecter le modèle de bail réglementaire.

Informations sur les parties

Le bail doit préciser les informations suivantes :

  • Nom et domicile du propriétaire ;
  • Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire ;
  • Noms du ou des locataires ;
  • Date de prise d'effet et durée du bail.

Informations sur le logement

Le bail doit préciser les informations suivantes :

  • Consistance du logement et sa destination - correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).
  • Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
  • Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
  • Surface habitable : surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
  • Montant du forfait de charges, si tel est le cas
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

Documents annexes au bail

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) valide
  • Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
  • État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
  • État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
  • Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée

D'autres documents doivent également être annexés au bail :

  • Notice d'information
  • État des lieux d'entrée, fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
  • Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
  • Inventaire et état détaillé du mobilier
  • Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
  • Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
  • Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeubleCorrespond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels)., la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part : fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.

Fin du bail

Deux cas sont possibles :

  • Fin du bail à l'initiative du locataire : le locataire peut mettre fin au bail à n'importe quel moment, avec un préavis de 1 mois.
  • Fin du bail à l'initiative du propriétaire : le propriétaire peut mettre fin au bail à son échéance et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux), avec un préavis de 3 mois.

Si vous avez d'autres questions ou besoin d'éclaircissement n'hésitez pas à nous contacter à [email protected] !