Quel contrat de location choisir pour une chambre chez l’habitant ?

Si elle est de longue durée, la location d’une chambre chez l’habitant doit être régie par un bail d’habitation prévu au Code civil. Il comporte des dispositions impératives, comme la durée minimale de location, et des mentions obligatoires, comme le montant du loyer. Pour la location saisonnière, vous pouvez vous contenter d’un contrat de location plus succinct. Zoom sur le bail pour une chambre chez l’habitant !

Qu’est-ce qu’une chambre chez l’habitant ?

Avant de nous intéresser au contrat de location d’une chambre chez l’habitant, revenons un instant sur sa définition et sur les conditions que vous devez respecter pour louer une pièce chez vous.

Définition d’une chambre chez l’habitant pour l’application du bail

Le plus souvent meublée, la chambre chez l’habitant se situe dans la résidence principale du propriétaire bailleur. Elle se distingue donc du meublé tourisme, qui doit être laissé à l’usage exclusif du locataire.

Par ailleurs, la chambre chez l’habitant peut être louée en location de courte ou de longue durée et dans ce dernier cas, elle deviendra la résidence principale du locataire. Le meublé de tourisme, lui, s’adresse à une clientèle de passage, qui n’y élit pas résidence et ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs dans les lieux.

Les conditions pour louer une chambre chez l’habitant

Le locataire dispose donc d’un espace privatif, sa chambre, et a accès à des espaces communs, comme le salon ou une terrasse. Bien entendu, le locataire doit aussi avoir accès à la cuisine et à des sanitaires (salle de bain et toilettes privatifs ou partagés).

L’espace privatif du locataire doit être décent, c’est-à-dire :

• Mesurer au moins 9 mètres carrés ou avoir un volume habitable d’au moins 20m3 ;
• Assurer la santé et la sécurité du locataire ;
• Ne pas être infesté par des nuisibles ;
• Comporter des éléments de confort (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées…) ;
• Respecter un niveau de performance énergétique minimum (entendu pour le logement entier).

Le bail est-il obligatoire pour louer une chambre chez l’habitant ?

En location saisonnière, vous n’êtes pas obligé de rédiger un bail de location. Il est toutefois recommandé de rédiger un contrat de location, plus souple que les baux de la loi de 1989.

En location longue durée, vous devez obligatoirement rédiger un bail conforme aux prescriptions légales et réglementaires. Le bail a pour objet d’encadrer les relations entre hébergeur et locataire. Les règles applicables varient selon :

• La nature de la location : vide ou meublée, étant entendu qu’en chambre chez l’habitant, ;
• La qualité du locataire : étudiant ou non.

Quel type de bail pour une chambre chez l’habitant ?

Selon le type de location, courte ou longue durée, vide ou meublée, vous avez le choix entre différents baux d’habitation. La loi prévoit des règles différentes pour chacun d’eux.

Le bail d’habitation en location nue

Cette situation se révèle très rare en pratique, car les locataires des chambres chez l’habitant recherchent une solution de logement clé en main, c’est-à-dire meublée. Toutefois, la loi ne vous interdit pas de proposer de la location vide.

Le bail porte alors sur la résidence principale du locataire. Il doit être rédigé en autant d’exemplaires que de parties au contrat (hébergeur, locataire et éventuellement, caution).

Durée du bail de location vide

De plein droit, la durée du bail en location nue est de 3 ans (6 ans si vous louez une chambre chez l’habitant par le biais d’une SCI). À l’issue de ce délai, le contrat est reconduit automatiquement, sauf si le locataire souhaite quitter les lieux ou si vous désirez reprendre votre chambre.

À savoir : vous pouvez conclure un bail de location vide sur une durée inférieure à 3 ans, mais d’au moins 1 an, si un événement particulier justifie que vous deviez reprendre la chambre. Par exemple, parce que votre enfant revient vivre chez vous dans un an, de retour d’expatriation.

Délai de préavis d’un bail en location nue

Le locataire qui souhaite quitter la chambre chez l’habitant doit respecter un délai de préavis de 3 mois, sauf si votre logement se situe en zone tendue. Dans ce cas, le délai est alors réduit à 1 mois.

De votre côté, si vous souhaitez reprendre la chambre, vous devez respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du bail et justifier de l’un des motifs suivants :

• Volonté de vendre votre logement ;
• Volonté de reprendre la chambre pour votre compte ;
• Pour un motif légitime et sérieux, par exemple si votre locataire est souvent en retard dans le paiement du loyer.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie se limite à 1 mois de loyers hors charges.

Modalités de fixation du loyer et des charges

Vous êtes libre de déterminer le montant du loyer, et vous pouvez le réviser une fois par an, si cette possibilité est mentionnée dans le bail de la chambre chez l’habitant. Une exception : si votre appartement ou maison se situe en zone tendue, vous devez respecter les règles de l’encadrement des loyers.

Le locataire doit payer ses charges obligatoirement par provisions mensuelles, et vous procéderez à une régularisation une fois par an, en fonction de ce que vous avez effectivement dépensé.

Avantages et inconvénients du bail de location nue

• C’est un bail de longue durée, qui permet de limiter le changement fréquent de locataires ;
• Vous pouvez reporter intégralement les charges éligibles sur le locataire, grâce aux provisions ;
• Vous réalisez facilement l’état des lieux (Roomlala vous propose un modèle numérique) ;
• Le délai de préavis de l’hébergeur est long pour reprendre le logement.

Le bail d’habitation en location meublée

La location meublée doit comporter une liste de mobilier et de meubles obligatoires (décret de 2015) pour que le locataire puisse dormir, se reposer et prendre ses repas.

Durée du bail de location meublée

La durée du bail d’une chambre meublée chez l’habitant est plus courte que pour une chambre vide : 1 an seulement. Il est reconduit automatiquement, sauf si vous souhaitez reprendre la chambre ou si le locataire désire partir.

Délai de préavis d’un bail en location meublée

Le délai de préavis du locataire est de 1 mois. De votre côté, vous pouvez récupérer la chambre en respectant un préavis de 3 mois et en justifiant d’un motif, comme la revente du logement, par exemple.

Dépôt de garantie pour une chambre meublée

Vous pouvez demander 2 mois de loyers hors charges maximum comme dépôt de garantie.

Modalités de fixation du loyer et des charges

La fixation du loyer est libre, sauf si vous habitez en zone tendue. Pour le paiement des charges, vous pouvez proposer au locataire :

• Le paiement par provisions avec régularisation annuelle ;
• Un forfait de charges : attention, vous ne pourrez pas demander un complément si finalement, les charges sont plus élevées que celles que vous avez budgétées.

Avantages et inconvénients du bail de location meublée

• Vous avez le choix entre la provision et le forfait pour le paiement des charges ;
• Vous réalisez facilement l’état des lieux (Roomlala vous propose un modèle numérique) ;
• Votre délai de préavis pour récupérer le logement demeure court ;
• C’est un bail de courte durée, qui peut entraîner un changement fréquent de locataire.

Le bail de location meublée avec des étudiants

Avec un étudiant, la durée de la location meublée est de 9 mois. Le bail étudiant de la chambre chez l’habitant ne peut pas être reconduit tacitement à l’issue des 9 mois : vous devez signer un nouveau bail.

Le bail mobilité

Dernier né des baux d’habitation, le bail mobilité s’adresse à des locataires spécifiques et s’effectue sur une courte durée. La chambre est obligatoirement meublée.

Catégories de locataires éligibles au bail mobilité

Vous devez louer votre chambre à une personne en mutation professionnelle, en formation professionnelle, qui suit des études supérieures ou un stage… En somme, quelqu’un qui doit rester peu de temps dans une ville pour ses études ou son travail.

Durée du bail mobilité

La durée est comprise entre 1 et 10 mois et le bail ne peut pas être reconduit ni renouvelé.

Le délai de préavis du bail mobilité

Le locataire doit respecter un délai de préavis d’un mois. Vous ne pouvez pas récupérer la chambre avant l’échéance du bail.

Dépôt de garantie et modalités de paiement des charges

Vous êtes libre de fixer le montant du loyer, sauf si vous êtes en zone tendue. Le paiement des charges s’effectue obligatoirement au forfait.

Le forfait consiste en une somme fixe, déterminée à la signature du bail. Vous ne pouvez pas demander un complément au locataire si finalement, vos dépenses sont plus élevées que prévues. Vous ne lui proposerez pas non plus de restitution dans le cas contraire. Il faut donc vous montrer vigilant au moment de fixer le montant du forfait !

Vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie, mais vous pouvez exiger une caution ou demander au locataire de souscrire une garantie Visale.

Avantages et inconvénients du bail mobilité

• La garantie Visale, qui prend en charge les impayés et dégradations dans la limite d’un plafond ;
• La résiliation automatique du bail à son terme ;
• Le paiement des charges obligatoirement au forfait ;
• L’absence de dépôt de garantie.

Le bail en colocation

Vous pouvez proposer une chambre chez l’habitant en colocation, généralement meublée. Vous avez le choix entre signer un bail unique pour l’ensemble des colocataires ou signer un bail par colocataire. Le bail unique présente l’avantage de comporter une clause de solidarité grâce à laquelle vous pouvez demander le loyer à n’importe quel colocataire.

Le contrat de location saisonnière

Si vous souhaitez proposer votre chambre chez l’habitant de manière ponctuelle, vous devez signer un contrat de location d’une durée maximum de 3 mois avec le même locataire. Il ne peut pas faire de votre chambre sa résidence principale.

Vous êtes libre de fixer le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de paiement de ces dernières.

Comment faire un contrat de location de chambre chez l’habitant ?

Si le contrat de location saisonnière peut être rédigé sans formalisme, les baux d’habitation doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires, comme la surface habitable de la chambre et le montant du loyer et des charges.

En outre, vous devez annexer au bail les diagnostics obligatoires pour la location, à minima le DPE.

Au regard des spécificités de la location chambre chez l’habitant, vous avez tout intérêt à rédiger également un règlement intérieur. Celui-ci précise les règles d’utilisation des parties communes et privatives, comme par exemple l’heure maximale pour se rendre dans le salon ou sur la terrasse…

Pour rédiger un contrat de location en bonne et due forme, utilisez le modèle de bail pour chambre chez l’habitant de Roomlala. Vous pouvez le signer électroniquement, pour gagner du temps.